اولین صندوق زمین وساختمان به عنوان نهاد نوین زیرمجموعه بازار سرمایه، شنبه گذشته با هدف تامین مالی بازار مسکن رونمایی شد.
این صندوق و صندوق های دیگری از همین جنس که به تدریج در ماه های آینده تشکیل می شوند، فرصت صاحب خانه شدن در طول زمان با موجودی های اندک اما قابل افزایش را برای متقاضیان مسکن فراهم می آورند. «خرید مسکن در طول زمان» واژه جدیدی نیست چرا که در طول سال های اخیر، افراد از طریق پیش خرید واحد مسکونی در حال ساخت، طی دو سال، اقدام به پرداخت مبلغ پیش خرید به پیش فروشنده می کردند و در پایان کار، آپارتمان آماده تحویل را دریافت می کردند. اما هم اکنون با راه اندازی صندوق زمین وساختمان، معنای واقعی خرید در طول زمان برای گروهی از متقاضیان مسکن که امکان پرداخت مبالغ چند ده میلیون تومانی در شروع پروژه های پیش خرید را ندارند، تحقق پیدا می کند. در صندوق زمین و ساختمان، افراد با پرداخت بهای یک هزارم یا حتی یک چهارهزارم مترمربع، صاحب سهم کوچکی از یکی از انبوه آپارتمان های در حال ساخت توسط مالک صندوق می شوند و در طول مدت ساخت وساز، با خرید سهام بیشتر، به تدریج، میزان مشارکت و سرمایه گذاری خود را در صندوق به اندازه متراژ کامل یک آپارتمان مسکونی می رسانند.
به این ترتیب تفاوت اصلی بین صندوق و پیش خرید، در پرداخت تدریجی و جزئی هزینه ساخت مسکن است که باعث می شود با تزریق قطره چکانی بهای مسکن به صندوق، در نهایت یک آپارتمان از ماحصل سرمایه گذاری به دست بیاید.دولت یازدهم سال گذشته بعد از آنکه با فقر شدید منابع بانک ها از یک سو و بدهی ۵۰هزار میلیارد تومانی بخش مسکن به بانک مرکزی (مسکن مهر) روبه رو شد و برایش اثبات شد که بانک ها همچون گذشته قادر به پرداخت تسهیلات ساخت مسکن نیستند، تصمیم گرفت از سایر ابزارهای ممکن برای تامین مالی این بخش استفاده کند.حسین عبده تبریزی مشاور مالی وزیر راه وشهرسازی پاییز پارسال ماموریت پیدا کرد زمینه تشکیل صندوق های زمین وساختمان را در بورس و همزمان در عرصه ساخت وسازهای مسکونی به وجود بیاورد و در همان زمان مشخص شد مقررات مصوب سال ۸۷ در زمینه صندوق ها به قدری غیرجذاب و دست وپاگیر است که هیچ بسازوبفروشی حتی در بدترین شرایط مالی، حاضر به تشکیل صندوق برای جذب سرمایه گذار نیست.
اردیبهشت امسال، ماحصل چکش کاری دست کم ۵ ماهه وزارت راه وشهرسازی روی مقررات صندوق زمین وساختمان، باعث شد قوانین جدید ایجاد این صندوق ها در سازمان بورس تدوین، نهایی، تصویب و ابلاغ شود.شنبه گذشته صندوق زمین وساختمان نسیم تحت مالکیت یکی از شرکت های وابسته به بانک مسکن گروه سرمایه گذاری بانک مسکن در فرابورس تشکیل شد و بهاندازه۱۵میلیارد تومان، پذیره نویسی از سرمایه گذاران انجام داد.صندوق زمین وساختمان، نهادی است که مالک یک زمین آماده به ساخت، بعد از دریافت پروانه ساختمانی، برای اجرای پروژه ساختمانی خود، درخواست تشکیل آن را به بازار سرمایه سازمان بورس ارائه می کند و پس از تایید، افراد حقیقی و حقوقی می توانند با خرید سهام صندوق، ضمن اینکه هزینه ساخت را برای مالک صندوق تامین می کنند، از سود حاصل از سرمایه گذاری در ساخت وساز، به عنوان شرکای مالک، بهره مند شوند.
صندوق نسیم به یک پروژه مسکونی واقع در منطقه ۲۲ مربوط است که در قالب برج ۶۰واحدی در ۱۸طبقه و با متراژ بالای ۱۳۰ متر برای هر آپارتمان قرار است ظرف مدت ۳۰ماه احداث شود.کل ارزش این پروژه با احتساب ارزش زمین، پروانه ساخت و هزینه ساخت، بالای ۳۰ میلیارد تومان برآورد می شود که ۲۲میلیارد تومان آن مربوط به هزینه ساخت است. از این ۲۲میلیارد تومان، ۱۵میلیارد تومان آن قرار است از طریق جذب منابع مالی از کانال صندوق نسیم، تامین اعتبار شود و مابقی نیز از محل پیش فروش تعدادی از واحدهای پروژه، تامین خواهد شد.
در صندوق زمین وساختمان، دو طرف عرضه و تقاضای مسکن از منافع پیش رو نفع می برند.طرف عرضه یا همان شرکت سازنده در غیاب توان وام دهی بانک ها، هزینه ساخت وساز را از نقدینگی سرمایه گذاران تامین می کند و طرف تقاضا نیز با سرمایه گذاری در صندوق، دارایی نقدی خود را حداقل به اندازه تورم سالانه مسکن، ارتقا می دهد چرا که سودی که صندوق در پایان پروژه از محل فروش واحدهای مسکونی، به سرمایه گذاران پرداخت می کند برابر نرخ رشد قیمت مسکن طی مدت سرمایه گذاری است.
پیش بینی می شود این نرخ از سود بانک ها و حتی سایر بازارهای سفته بازی که این روزها با رشد منفی در بازدهی روبه رو هستند، بیشتر باشد.با این حال، گفته می شود بهترین امتیازی که صندوق زمین وساختمان می تواند به سرمایه گذاران و سهامداران خود ارائه بدهد، در این پروژه پیش بینی شده است!صندوق زمین وساختمان برای آنکه جذابیت حداکثری برای سهامداران خود ایجاد کند، باید قابلیت واگذاری آپارتمان به آن دسته از سرمایه گذارانی که اصل و سود سرمایه شان نزد صندوق، معادل ارزش یک واحد مسکونی پروژه می شود را به وجود بیاورد.در صندوق نسیم نیز پیش بینی شده در صورتی که اصل و سود سرمایه گذاری هر سرمایه گذار به اندازه یک آپارتمان باشد، در زمان تقسیم عواید، به این افراد واحد مسکونی تعلق بگیرد.
اگر شکل منطقی کار رعایت شود، سرمایه گذاری در صندوق ها حکم خرید متری مسکن را دارد و حتی از فروش متری مسکن طرحی که چند سال پیش توسط شهرداری تهران به اجرا درآمد نیز راحت تر است چون در صندوق، امکان خرید کمتر از یک متر نیز وجود داردمساحت زمین پروژه نسیم در منطقه۲۲ حدود ۲ هزار مترمربع است و مساحت مفید ساختمان نیز ۸۱۰۰ مترمربع تعیین شده است.در اطلاعیه پذیره نویسی واحدهای سرمایه گذاری صندوق زمین و ساختمان نسیم که شنبه پیش به مدت ۵روز در فرابورس انجام شد، آمده است: بخشی از هزینه ۲۲میلیارد تومانی ساخت، صرف هزینه های ارکان صندوق خواهد شد که ۸۰۰ میلیون تومان است.
در این صندوق محدودیتی برای میزان خرید واحدهای سرمایه گذاری (یونیت) وجود ندارد طوری که یک متقاضی سرمایه گذاری با ۱۰۰۰ تومان هم می تواند وارد صندوق شود و حتی به اندازه کل ۱۵میلیارد تومان نیز می شود واحد خریداری کرد. معاملات ثانویه واحدهای سرمایه گذاری صندوق زمین و ساختمان، پس از اتمام پذیره نویسی و تایید فرابورس ایران، در بازار ابزارهای نوین مالی فرابورس آغاز می شود و دارندگان و متقاضیان خرید می توانند با مراجعه به کارگزاران عضو فرابورس اقدام به خرید یا فروش این واحدها کنند.موضوع فعالیت صندوق زمین و ساختمان نسیم عبارت است از: جمع آوری وجوه از متقاضیان سرمایه گذاری در صندوق و ساخت پروژه ساختمانی مندرج در امیدنامه صندوق از محل وجوه یاد شده، فروش واحدهای ساختمانی یاد شده و در نهایت تقسیم عواید ناشی از این فعالیت بین سرمایه گذاران صندوق.
